只租不售!沪首现租赁住房用地,租房市场迎来黄金时代

2017-07-06 08:50 来源:东方财富网

上海土地拍卖市场再现新招。近日,上海规划和国土资源管理局官网发布了两则新土地出让公告,引发市场强烈关注。公告显示,两幅地块分别位于浦东张江和嘉定新城,出让年限均为70年,但是土地用途为“租赁住房”,这是上海公开土地市场首次出现租赁住房用地,这意味着房子仅用于出租,不能出售。

上海首现租赁住房用地

7月4日晚,上海规划和国土资源管理局网站发布两则新土地出让公告,地块分别位于张江、嘉定新城,具体信息为:

(根据上海市规划和土地资源管理局官网信息整理)

公告显示,两处地块的土地用途都是“租赁住房”,是上海公开土地市场上未曾出现过的新土地用途。这意味着,房子的土地属性是70年的住宅性质,但是只租不售,受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营,也就是说,开发商需要整体持有这样的房子。

根据规定,竞买资格除法人和其他组织外,还放宽到自然人,可以独立申请,也可以联合申请。联合竞买申请的,联合申请各方的投资比例均须大于1%。

此次租赁用地的发布,无论是在功能上还是模式上,对于上海都是首次,究竟会产生怎样的影响?

上海中原地产分析师卢文曦指出,上海宅地出让的“标配”一般是15%的自持比例,这从一个侧面也反映出租售并举的思路在上海得到了很好的贯彻。今年以来上海市政府对租赁市场重视程度相当高,有关租赁市场建设的大小会议召开了很多次,此次出现全部持有的土地也显示出地方政府积极推进相关工作的决心。

卢文曦还表示,选择这两个区域出让租赁住房用地有其内因。今年5月8日,上海市规划和国土资源管理局网站公布《张江科学城建设规划》(征求意见稿)明确张江今后新增住宅只租不售。因此,对于张江这幅地块建成的物业不得销售,并不会有太多意外。而选择嘉定新城作为租赁住房用地的试点,说到底是出于对产业结构优化,产业转型的需要。一个创新型的区域才会有高产出,吸引高端人才。嘉定本身偏向工业,产能上不及金融或者创新型业态的区域,直观反映到生活中,就是房价高不了。2010年嘉定新房均价是15968元/平方米,青浦是19577元/平方米,二者相差3609元/平方米。到今年上半年青浦均价突然涨到41392元/平方米,嘉定只有36226元/平方米,落差达到5166元/平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,对于此类地块来说,持有型的开发理念不断深入,这充分说明了当前对于此类地块调结构的导向。实际上北京市场已经出现过此类完全自持的地块项目,上海现在推进也说明发展租赁市场的决心。

租赁市场发力迎来黄金时代

开放商积极布局

目前,种种迹象表明,上海正在对租赁市场发力,租房市场或迎来黄金时代。

此前,上海租赁市场以零散个体为主,存在诸多不规范。房源大多零散在各个街道马路之中,通过房屋中介进行出租租赁。

从本次公告所推出的地块来看,这些“租赁住房”在模式上更接近于“集中式长租公寓”。未来整体持有及运营过程中,为了吸引更多客流、保证出租率,势必会推出一系列增值服务。而在租金差不多的情况下,有组织有规划有管理的“集中式长租公寓”与自家闲置的“零散式小出租房”相比,高下立判。

对此,严跃进也表示,从这两幅土地的完全自持型的模式来看,说明上海在推进自持型用地方面有了一个很大的思路转变。过去的自持型项目其实是配建的功能,即建筑主体是出售型的或常规性的,通过配建类似25%的建筑体量,以租赁房源的方式来做补充。但现在采取了100%的自持型的物业模式,说明后续会形成两个完全的租赁型社区。

租赁住房用地对房企运营提出了新要求,同策咨询研究部总监张宏伟指出,租赁地块考验的是开发企业的两个能力:

第一个就是运营能力,租赁物业如何运营。怎么样做到持续的产生价值,一方面租赁本身能够产生租金收益和相对应的增值收益,另外怎么样通过运营本身,提升物业本身的市场价值,也就是价格。这是整个企业可能面临的一个新的问题,在上海因为需求比较大,运营方面不会产生太大的难题。

关键难题是在于第二个能力,就是企业融资和资本市场运作的能力。一方面,因为是全自持运营,对开发企业前期的资金支持要求会比较大。其二,物业进入到成熟阶段后,后期开发企业要变现的话,那就需要利用一些金融工具,比如说REITS等来将物业变现,对于企业的综合资本运营能力提出比较高的要求。所以说具备这样能力的基本上都是一些大牌企业,比如像万科前期在北京有全自持的物业,由于前期已经有一轮尝试,万科可能会更加关注这样的地块,其他企业,要前期把这些方案想好之后,才有可能去竞争。

事实上,万科的确已经开始积极布局。2017年6月,万科在佛山拿下了一个100%自持70年的地块,这是广东首例100%纯自持地块。加上北京的两个自持地块,万科半年之内拿下了三个纯自持地块,总价为135亿元。万科的北京永丰地块本来计划与小米合作建房,但是最终搁置。

无论是过去的商住房还是现在的商办类土地,作为租赁市场的补充业态,都是可以接受居住属性的,但是前提就是不能销售、不能转让。除了上海,其他城市也有类似政策。此前,广东、贵州、江西等地已先后发布文件,允许将商业用房改为租赁住房。

蘑菇租房联合创始人龙东平表示,从旁观角度来看,这是很明显的信号,一个超级租房大时代已经到来。政府对于租房市场的发展正在大力推动,从土地供应、税收、审批等各个维度都在发力。买房时代已经过去了。对于租房市场的整顿还会持续,为长远发展扫清障碍做好铺垫。 

责任编辑:Lily

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