楼市下半年怎么走?开发商或“以价换量”

2017-07-05 11:19 来源:综合

    核心提示:最新数据显示,当前房地产市场延续“降温”态势,楼市调控政策逐渐显效。有分析预计,今年下半年楼市会比较冷,价格已有下滑迹象

最新数据显示,当前房地产市场延续“降温”态势,楼市调控政策逐渐显效。有分析预计,今年下半年楼市会比较冷,价格已有下滑迹象,有些城市的项目可能降价甩卖,以此保证业绩,销售回款也会放缓。不过,也有评论指出,热点城市房价上涨预期尚未逆转,土地价格仍明显上涨。综合来看,当前楼市正处于“弱平衡”状态,市场稍有些风吹草动,都可能会打破这一局面,引发连锁反应,要谨防炒作卷土重来。  市场整体趋冷 分化态势明显

数据显示,6月京城二手房成交量为8918套,同比减近三成,环比降17.4%。随着北京二手房市场交易量的持续回落,房价也在逐步企稳。以通过我爱我家成交的房源为例,北京二手房价5月环比下跌了3.4%,之后6月又再次环比下跌了4.7%,降价房源也从高总价、大户型的二手非普宅蔓延至成交占比较高的中小户型的二手普宅。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计,今年北京二手房房价的跌幅有可能超过10%,从三季度开始,价格下跌的区域和跌幅有望进一步扩大。链家研究院负责人杨现领也表示,目前北京均价下降约7%左右,个别区域降幅较大,但总体上属于正常。预计今年整个市场交易价格回落应该在10%左右,此外学区房和地铁房跌幅较大。

另据报道,深圳市规划与国土资源委员会日前公布的6月楼市成交数据显示,深圳一手住宅价格9个月连续下跌,未突破5.5万元的均价线,而一手住宅成交量随着预期回稳保持在相对正常的水平。此外,二手住宅也在6月开始回落,成交量环比下降。

而此前公布的5月70个大中城市房价变动情况显示,15个热点城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,其余大中城市房价环比下降或涨幅回落的城市个数有所增加。这意味着,在调控持续两个月后,房价明显企稳。不过,70大中城市中,有20个城市涨幅超过1%,4个城市涨幅超过2%。具体来看,蚌埠涨幅环比上涨高达3.4%,北海环比涨幅达3.2%,湛江上涨2.6%,哈尔滨上涨2%。

业内人士表示,两年前领涨的一二线城市从2017年5月开始逐渐进入调整,楼市分化进入新周期。预计三四线城市领涨今年楼市下半场,而4季度房地产销售数据的涨幅很可能降至个位数,整体市场将出现平稳降温。  开发商或“以价换量”

据报道,截至7月3日,据Wind资讯统计数据显示,按照申银万国行业分类,沪深两市共计22家上市房企披露2017年中报业绩预告,净利润实现同比增长的企业有12家,占比超过五成。

值得注意的是,目前公布2017年中报业绩预告的房企一般为中小房企,尚不能代表整个房地产板块的运营情况,但已可折射出行业基本面趋势。整体来看,荣盛发展等中型房企增长速度放缓,转型不利的企业亏损较为明显。

“预计今年下半年市场会比较冷,价格已有下滑迹象,预计有些城市的项目将降价甩卖,以此保证业绩,销售回款也会放缓。”一位房企高管如是透露。

事实上,多家房企均有这样的担忧。

长江证券房地产分析师蒲东君表示,上半年一、二线城市房价主要受“限价”政策影响,房价走势扭曲,但进入下半年后,房企开始面临资金压力、规模冲刺压力,有可能采取“以价换量”的策略积极推盘,房价走势或将发生实质性变化。

蒲东君进一步表示,由于债务“期现结构”的原因,房地产企业资金链虽无近忧但有远虑。从短期债务偿付能力来看,货币资金覆盖率长期处于1倍以上,最高可达3倍以上,意味着房地产企业结余大量在手现金,短期没有偿债压力。但是从长期来看,由于2014年至2016年,房地产企业发行了大量3年至5年期的公司债券等长期债务工具,将在2017年下半年陆续迎来兑付期。

鉴于此,蒲东君认为,在长期偿债压力较高,而融资受阻、成本上行的背景下,房地产企业将更加依赖于经营性现金流,即销售回款,将促使其接下来加大推盘力度,这一点从近期开发商行为上可以得到初步印证。

另有业内人士称,在此轮房地产调控政策高压下,预计未来此前高价拿地的房企将会退出市场。该人士表示,2016年,是地王诞生最多的一年,尤其一些中型房企,为了销售规模增长,不惜高价拿地,未来或将转让这些项目或部分项目股权。

蒲东君也称,房地产行业进入大象起舞时代,小型房企加速退出,行业集中度快速提升,但提升逻辑从小型房企被动退出(经营困难)转变为主动退出(拿地困难)。  须防炒作卷土重来

《经济参考报》4日发表署名为陈涛的评论指出,3月中旬以来,全国各地出台严厉的房地产调控政策,对住宅投机炒作行为进行围剿,取得了积极成效。但热点城市房价上涨预期尚未逆转,土地价格仍明显上涨。综合来看,当前楼市正处于“弱平衡”状态,市场稍有些风吹草动,都可能会打破这一局面,引发连锁反应。

应该看到,我国房地产市场基本面正发生根本性变化。从政策层面看,“房子是用来住的,不是用来炒的”,已经有效落实到具体的政策实践之中。

不过,热点城市房价上涨预期依然强烈。据中原地产统计,截至6月20日,全国卖地最多的50个大中城市合计卖地金额同比上涨36.3%,平均地价上涨32.6%。虽然土地供应增加能够缓解热点城市供求错位矛盾,但地价明显上涨,反映出房地产开发企业的乐观预期没有发生实质变化,房价上涨预期尚未根本逆转。市场炒作的动力,正是源于对热点城市房价刚性上涨的信念。因此,市场投机炒作力量可能只是暂时偃旗息鼓,如果影响房地产市场的因素发生变化,投机炒作仍可能卷土重来。

数据显示,2017年5月全国70个大中城市中,大多数城市房价仍在上涨,涨幅有所回落,深刻反映出我国社会根深蒂固的炒房顽疾。2003年以来,我国房价特别是热点城市住房价格持续大幅上涨,巨大财富效应释放了空前的房地产投资投机需求,进而形成一种炒房惯性。与此同时,地方经济发展与房地产业高度关联并逐步形成路径依赖,导致房地产市场在相当长时间内“拒绝调整”,而社会资金大量涌入热点城市房地产市场,制造业转型升级“失血”,经营实体不如买房坐等升值,一定程度上改变了有关区域社会经济金融的运行结构,这些都与供给侧结构性改革背离。

总体来看,当前我国楼市正处在“弱平衡”状态。为防止投机炒作卷土重来,在落实“五限”措施的同时,要加快推出房地产市场调控的长效机制。( 本文综合自经济参考报、证券日报、北京日报、华尔街见闻等)

责任编辑:晨曦

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