诚然，商品供过于求、卖方竞相促销是买方市场的基本特征，但这只有在一个完全竞争、透明运作的市场里，方构成买方市场形成的充要条件。而中国的楼市，恰恰又不是一个这样的市场。因此，除了这两个要素之外，我们不得不再来考量一个更为关键的要素——买方是否控制了交易主导权？具体而言：

    其一，商品的市场价格是否呈下降趋势，楼盘是否削价竞销？从表面上看，全国各地的楼价均有所下降，深圳市据说最大降幅达到36%。然而，如果考虑到此前房价的虚高，到目前为止的些许降价，只能说略挤出了一点水分而已，大部分买房人面对房价依然是“仰之弥高”，虽然有不买的“主导权”，却没有买的“主导权”。与此同时，在“降价”这一表象背后，我们看到的却是开发商号召同行学习“猪坚强”、死不降价，看到的却是“92%的开发商表示不会降价”的“信念”。

    事实上，房地产商的日子还是比其他行业好过得多。国家统计局7月发布的数据证实了这一判断——今年二季度房地产业的景气指数为131.8，与一季度相比持平，较之其他行业的“有所回落”，房地产业算是“矮子中的高个”了。您瞧，这离“买方市场”是不是还远着呢？

    其二，顾客能够获得满意的售前、售中、售后服务？在今日中国，空调、彩电、手机这些行业如果出现供过于求，市场的天平很自然就会偏向消费者一方，由于消协持之以恒地介入，这些行业内消费者的权益往往能够得到较好的保护，这样的市场才算是像样的买方市场。然而，在今天的楼市，小业主成功投诉开发商、告赢开发商的案例依然比大熊猫还珍贵，甚至挺身而出的维权者仍要被“不明身份者”打坏脾、打破头。试问，这样的市场，怎能因为供求关系暂时性的小变动，便过早乐观地称之为“买方市场”呢！

    买方毫不占优势、卖方依然保持霸权的市场，当然谈不上买方市场。而究其缘由，又莫过于中国房地产行业的特性——正如经济学家樊纲所言：“没有任何一个行业像房地产业这样与银行和地方政府保持着如此紧密的联系，也没有哪个行业像地产业这样受到银行与地方政府的厚爱。”这种“紧密联系”和“厚爱”，让地产大亨们面对弱势的买房人时，很方便就做到占据主动权。

    可见，正如今日股市的“庄股市场”只是在萎缩而绝非结束，目前的楼市充其量只能算刚开始从卖方市场向买方市场过渡。而从宏观经济层面来说，由于楼市崩盘往往会伤及无辜，因此保持这种“中间状态”和稳定的楼价预期将有利于社会的稳定。但要想达到这种中庸和谐的状态，买房者权益必须得到尊重，开发商霸权必须受到约束，二者关系的天平必须得到法律的制衡。（徐锋）